Le dispositif Pinel est prorogé jusqu’à fin décembre 2024. Si vous habitez dans une zone ou cet avantage est permis, alors c’est le moment d’en profiter. Ce mécanisme de défiscalisation vous offre l’opportunité de réaliser un investissement locatif dans le neuf et de déduire jusqu’à 63.000 € de vos impôts, en fonction de la formule choisie ! Comment investir dans l’immobilier neuf, tout en récupérant une partie de cet investissement grâce à l’optimisation fiscale ? Eléments de réponse.
Comment fonctionne la défiscalisation avec Pinel ?
Dans le cadre d’un investissement locatif à Montpellier, par exemple, le mécanisme Pinel vous permet de déduire une partie du prix de revient global (prix d’acquisition + frais annexes) des impôts que vous payez chaque année au fisc. Suite à la mise en place du prélèvement à la source en 2019, le taux d’imposition est calculé en fonction des revenus, sans pour autant tenir compte des réductions et des crédits d’impôt.
En tant qu’investisseur en loi Pinel, le prélèvement à la source n’engendrera aucune diminution de votre taux d’imposition. Vous n’en bénéficierez que l’année suivante, au titre de l’année N-1. Face à ce décalage, l’administration a mis en place un système d’avance qui permet d’anticiper le paiement des réductions et des crédits d’impôt.
Un premier acompte, correspondant à 60% des réductions et des crédits d’impôt de l’année précédente, vous est versé le 15 janvier. Et pendant l’été (en août ou en septembre), les 40% restants vous sont versés en deux fois, entre la semaine 29 et la semaine 33 via virement bancaire et entre la semaine 30 et la semaine 36 via lettre-chèque.
Les trois versions de la défiscalisation avec Pinel
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, vous devez investir dans un ou deux logements neufs que vous destinerez à la location vide, et ce sous le régime fiscal des revenus fonciers, le dispositif Pinel ne s’appliquant pas à la location meublée. La possibilité d’acheter deux biens par an vous permet notamment de diversifier vos stratégies d’investissement locatif en optant pour des biens de superficies différentes.
La réduction d’impôt avec la loi Pinel se situe à 12 % du prix du logement pour un investissement locatif qui s’étale sur 10 ans, à 18 % pour un investissement locatif d’une durée de 9 ans et s’élève à 21 % pour un investissement sur 10 ans. Un plafond de prix de 5.500 €/m² sert à déterminer le niveau de réduction, sans que la base de calcul ne dépasse 300.000 €. Il est donc possible de déduire 63.000 € au maximum sur douze ans, soit 21 % de 300.000 €.
Concrètement, en cas d’achat d’un logement à 6.000 €/m², le plafond de 5.500 €/m² constituera la base qui servira à calculer la défiscalisation. Il en est de même pour un logement dont le prix est fixé à 350.000 €. Dans ce cas, il faudra recourir au plafond de 300.000 € pour déterminer l’avantage fiscal.
Investissement Pinel : quelles formalités ?
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, vous devez en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Cette décision est irrévocable. En cas de désistement, vous serez tenu de rembourser la totalité des réductions d’impôt issues du dispositif.
Pour effectuer cette démarche et matérialiser votre engagement, vous aurez à transmettre toutes les informations nécessaires au fisc pour prouver que vous êtes éligible au Pinel. Vous remplirez ainsi un imprimé spécifique que vous pouvez obtenir auprès du fisc.
Ce document doit spécifier votre nom, votre adresse, la date d’achat du logement neuf, sa superficie, la date de la première location, le montant du loyer, votre engagement de louer la maison ou l’appartement à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans.
Investissement Pinel : quels locataires ?
En tant que propriétaire, vous êtes tenu de ne pas dépasser les plafonds de loyers appliqués aux logements éligibles à la loi Pinel et de louer à des locataires aux revenus plafonnés également. Et ce pour permettre aux ménages à revenus intermédiaires de se loger.
En Pinel, vous pouvez notamment louer votre logement neuf à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), à condition qu’il soit détaché de votre foyer fiscal. Il s’agit d’un avantage très intéressant qui fait le bonheur de milliers d’investisseurs chaque année, qui peuvent ainsi se construire un patrimoine, bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel et louer leurs biens sereinement et à tête reposée.